Na terenie przewidujemy realizację zabudowy mieszkaniowej z usługami o charakterze lokalnym i ogólnodostępnymi częściami wspólnymi. Zabudowa ta oraz zagospodarowanie części wspólnych, w tym tzw. mała architektura i projekt zieleni mają nawiązywać do historii obszaru, na których planowana jest inwestycja. Dawniej znajdowały się tu różane ogrody. Przestrzenie między planowaną zabudową, mają sprzyjać integracji sąsiedzkiej i dawać mieszkańcom możliwość relaksu. Już w strefie wejściowej, będącej buforem od miejskiego zgiełku, planowane są geometryczne nasadzenia róż nawiązujące kształtem do szkółek roślin. W centralnej części inwestycji planujemy m.in. nasadzenia drzew na gruncie rodzimym. 
 

Inwestycja planowana jest w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących (tzw. specustawy mieszkaniowej), która dopuszcza zabudowę mieszkaniową, nawet jeśli plan miejscowy jej nie przewiduje. Aby na danym terenie mogła powstać taka zabudowa, niezbędna jest specjalna uchwała rada gminy / miasta (tzw. uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej). A zatem procedura uchwalenia takiej uchwały bardzo przypomina procedurę uchwalenia planu miejscowego.

Warto wspomnieć, że samo uzyskanie uchwały to pierwszy etap procedury przygotowania inwestycji (tzw. planistyczny czy lokalizacyjny). Dopiero w kolejnym etapie inwestor przygotowuje projekt budowlany, a następnie występuje o jego zatwierdzenie i uzyskanie pozwolenia na budowę. Projekt musi uwzględniać zapisy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

W ramach inwestycji ma powstać budynek o czterech bryłach połączonych wspólnym garażem podziemnym*. Będą one niższe od hotelu „Felix” znajdującego się obecnie na terenie planowanej inwestycji, a którego wysokość sięga 33,4 mz. 

Dwa z nowych obiektów (brył) mają mieć sześć kondygnacji naziemnych i maks. 21 m wysokości, a pozostałe dwa – osiem kondygnacji naziemnych i maksymalnie 27 m wysokości. Parametry nowej inwestycji mieszkaniowej współgrają z charakterem okolicy i istniejącą, sąsiednią zabudową - zarówno z wyższymi budynkami wielorodzinnymi znajdującymi się pomiędzy ulicami Omulewską, Sulejkowska, Mlądzką i Grochowską o wysokości do 60 m, jak i niższą zabudową znajdującą się po drugiej strony ul. Sulejkowskiej i Omulewskiej. 

* w przypadku połączenia brył wspólnym garażem mamy do czynienia z jednym budynkiem w sensie technicznym i prawnym, a nie z kilkoma budynkami. Dlatego mówimy, że mamy 1 budynek, a nie 4, czyli tyle ile jest brył.

W ramach inwestycji planowanych jest od 230 do 260 mieszkań oraz 5 do 15 lokali usługowych**. Planowanych jest również od 267 do 294 miejsc postojowych, w tym 12-14 miejsc ogólnodostępnych i 5-10 miejsc przynależnych do lokali usługowych. Ponadto w ramach inwestycji powstać ma łącznie od 582 do 618 miejsc rowerowych. Założenia te są zgodne przyjętymi standardami urbanistycznymi dla realizacji inwestycji mieszkaniowych.

** zgodnie z wymogami specustawy mieszkaniowej we wniosku o podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a następnie w samej uchwale należy podać minimalną i maksymalną liczbę lokali.

Realizacja inwestycji Omulewska przyniesie szereg korzyści dla miasta i lokalnej społeczności. Pozytywnie wpłynie na zagospodarowanie całej okolicy. Teren osiedla będzie ogólnodostępny, co umożliwi okolicznym mieszkańcom korzystanie z punktów usługowych, które powstaną w nowych budynkach, jak i z przyjaznych przestrzeni wspólnych. Otwarte, monitorowane osiedle z ciągami komunikacyjnymi ułatwi sąsiadom również swobodne przemieszczanie się po okolicy i pozwoli na bardziej komfortowy dostęp do ich budynków.

Ponadto, wraz z realizacją inwestycji mieszkaniowej, planowane są również inwestycje towarzyszące. W ramach wsparcia lokalnej społeczności zakładamy przebudowę boiska szkolnego przy szkole nr 163 im. Batalionu Zośka oraz miejskiego terenu wypoczynku, rekreacji i sportu. Oprócz tego przeprowadzimy rozbudowę istniejących ciągów komunikacyjnych ul. Omulewskiej wraz z remontem i przebudową ul. Sulejkowskiej. 
 

Celem realizacji inwestycji jest zapewnienie uczniom szkoły nr 163 dostępu do bezpiecznego terenu rekreacyjno - sportowego. Obecnie boisko, ze względu na zły stan techniczny, jest wyłączone z użytkowania. Zakładany zakres przebudowy obejmuje całkowitą rozbiórkę istniejących nawierzchni sportowych i większości chodników oraz budowę w ich miejscu boiska piłkarskiego o nawierzchni z trawy syntetycznej, bieżni, skoczni do skoków w dal i innych urządzeń sportowych. Szczegółowy zakres będzie potwierdzony z Urzędem Miasta.

Planujemy dokończenie rozbudowy ulicy Omulewskiej oraz remont i przebudowę ul. Sulejkowskiej. Celem inwestycji drogowej jest wykonanie prac na ul. Omulewskiej i Sulejkowskiej w standardzie odpowiadającym wymogom miasta i zapewniających mieszkańcom wygodną, bezpieczną eksploatację. Realizacja inwestycji drogowej obejmie także wykonanie zjazdu na teren osiedla z ul. Sulejkowskiej oraz połączenia ciągów pieszych na terenie inwestycji z chodnikami wzdłuż ul. Omulewskiej i ul. Sulejkowskiej. Zapewni to prawidłową obsługę komunikacyjną inwestycji mieszkaniowej jak również poprawi widoczność pieszych wzdłuż przejść.

W ramach powyższych przebudów projektowana jest również przebudowa istniejącego oświetlenia (zgodnie ze stanem istniejącym, wymiana słupów i opraw starego typu na nowe, korekta lokalizacji w dostosowaniu do nowych przebiegów obramowań nawierzchni), odwodnienie ulic (odpływ wody do istniejących i projektowanych nowych wpustów deszczowych podłączonych do istniejącego kanału ogólnospławnego). Ważnym aspektem jest również zieleń wzdłuż ciągów komunikacyjnych. Wraz z przebudową ulic zamierzamy posadzić blisko 100 nowych drzew.

Zgodnie z przygotowaną koncepcją w parterach budynków od strony ul.Sulejkowskiej i Omulewskiej powstaną przestrzenie przeznaczone pod lokalne usługi. Będą miały powierzchnię ok. 30-190 m². W tego typu lokalach prowadzona jest zwykle działalność skierowana do okolicznych mieszkańców, którzy na miejsce docierają pieszo. Oczywiście z myślą o lokalach planowane są także przynależne do nich miejsca parkingowe (od 5-10). W inwestycji powstanie też 12-14 ogólnodostępnych miejsc parkingowych, a całkowita liczba planowanych miejsc postojowych w inwestycji wynosi od 230 do 303.***

*** Liczba miejsc parkingowych uzależniona jest od docelowej liczby lokali. Zgodnie z wymogami specustawy mieszkaniowej we wniosku o podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a następnie w samej uchwale należy podać minimalną i maksymalną liczbę lokali.

Teren osiedla będzie ogólnodostępny. Umożliwi to swobodne przemieszczanie się osobom zamieszkującym okolicę. Wejścia do każdej z klatek będą jednak ograniczone kontrolą dostępu, która ma zapewnić prywatność oraz bezpieczeństwo mieszkańcom.

Dzięki realizacji inwestycji 30% powierzchni inwestycji zajmie powierzchnia biologicznie czynna. Koncepcja przewiduje m.in. aranżację dziedzińca z małą architekturą i wysoką zielenią, które będą dostępne dla lokalnej społeczności. Pomiędzy budynkami planowane są nasadzenia zróżnicowanej roślinności, która stworzy mikroklimat i podkreśli zaciszny charakter miejsca. Aranżacja przestrzeni otwartej będzie nawiązywała również do historii tego terenu, na którym znajdowały się ogrody różane.

Ponadto na terenie inwestycji planowane jest zachowanie drzew znajdujących się od strony ul. Sulejkowskiej oraz od strony sąsiedniej inwestycji - istniejącego budynku mieszkalnego przy ul. Omulewskiej 26. 

Inwestycja mieszkaniowa przy ul. Omulewskiej 24 objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obszaru po północnej i południowej stronie ulicy Grochowskiej na odcinku od ul. Garwolińskiej do Kanału Kawęczyńskiego część I z 30.01.2014.

Planowana inwestycja leży na terenie oznaczonym w planie symbolem A5.1 UT, dla którego głównym przeznaczeniem (funkcją) są usługi turystyki, mieszkalnictwo zbiorowe z zakresu hoteli, centra informacji turystycznej.

Jedyną istotną różnicą, jaka występuje między ustaleniami planu a inwestycją mieszkaniową, jest właśnie przeznaczenie (funkcja) terenu: z usług turystyki / hoteli na funkcję mieszkaniową wielorodzinną.

Inwestycja mieszkaniowa będzie miała mniejszą intensywność, czyli stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej, niż ta, która jest określona w planie dla zabudowy hotelowej (2,65 zamiast 3,0). Zmniejszeniu ulegnie także powierzchnia zabudowy (41% zamiast 60%). Powierzchnia biologicznie czynna pozostanie na tym samym poziomie (30%). Nieznacznie większa będzie wysokość zabudowy mieszkaniowej (27 m zamiast 25 m dla zabudowy hotelowej; oraz 21 m zamiast 18 m od strony ul. Sulejkowskiej).

Poniższa tabela przedstawia podstawowe parametry, jakie określa plan miejscowy oraz inwestycja mieszkaniowa w trybie specustawy mieszkaniowej.

Link do MPZP: https://bip.warszawa.pl/NR/exeres/EECA04D8-E69E-4C22-87C2-973C04EB4C2B,frameless.htm

Prowadząc dialog o inwestycji, zależy nam na poznaniu opinii okolicznych mieszkańców. Oczywiście zdajemy sobie sprawę, że wśród nich mogą pojawić się różne, w tym wzajemnie wykluczające się oczekiwania oraz takie, które z różnych względów, np. formalno-prawnych, czy technicznych nie będą możliwe do realizacji. Mimo to zakładamy, że dzięki zebranym głosom będziemy mogli z powodzeniem szukać dodatkowych, możliwych ulepszeń. Dlatego zapraszamy Państwa do aktywnego udziału w spotkaniach planowanych w ramach dialogu o inwestycji i przesyłaniu Państwa opinii przez formularz kontaktowy. 

Za koncepcję inwestycji odpowiedzialna jest ceniona pracownia architektoniczna WWAA, która ma na swoim koncie liczne realizacje. Koncentruje się ona na projektach mieszkalnych, i użytku publicznego, jak i tworzeniu kompleksowych założeń urbanistycznych odpowiadających potrzebom mieszkańców miast. W swoim dorobku WWAA posiada też projekty wnętrz, zrealizowane m.in. w Hotelu Europejskim. Założyciele pracowni – Natalia Paszkowska i Marcin Mostafa – zasłynęli za sprawą wyjątkowych, nagradzanych projektów, do których należą Pawilon Polski na Expo w 2010 r. w Szanghaju czy Służewski Dom Kultury w Warszawie.